Jak sprawdzić czy agent nieruchomości mówi prawdę — 6 testów
Jeśli rozmawiasz z kilkoma agentami jednocześnie i musisz zdecydować z którym zacząć współpracę — ten artykuł jest dla Ciebie. Każdy agent na pierwszym spotkaniu obiecuje profesjonalizm, szybką sprzedaż i świetne zdjęcia. Problem w tym że większość tych obietnic jest nie do zweryfikowania — dopóki nie podpiszesz umowy i nie zobaczysz jak wygląda rzeczywistość. Albo możesz zadać kilka konkretnych pytań już na pierwszej rozmowie. Oto sześć testów które stosuję sam i które polecam każdemu sprzedającemu.
Test 1 — Poproś o przykład oferty którą aktualnie prowadzi
Każdy agent powinien móc pokazać Ci na żywo ofertę którą właśnie prowadzi — link do ogłoszenia, zdjęcia, opis. To jest jego wizytówka. Patrz na trzy rzeczy: jakość zdjęć (czy są profesjonalne czy zrobione telefonem w ciemnym pokoju), jakość opisu (czy jest konkretny i zachęcający czy to typowe agencyjne „słoneczne mieszkanie w dobrej lokalizacji blisko komunikacji") i to czy oferta w ogóle jest aktywnie widoczna czy zakopana gdzieś w wynikach.
Jeśli agent nie ma aktualnie żadnej prowadzonej oferty albo pokazuje Ci coś czego sam by się wstydził — masz odpowiedź.
Test 2 — Zapytaj o średnią dzienną liczbę wyświetleń
To jest najszybszy test ze wszystkich. Zapytaj agenta:
„Ile średnio dziennie wyświetleń miała jedna z Twoich aktualnych ofert w ostatnim tygodniu?"
Jeśli odpowie natychmiast, z pamięci, konkretną liczbą — rozmawiasz z kimś kto śledzi statystyki na bieżąco i naprawdę inwestuje w promocję. Jeśli usłyszysz „muszę sprawdzić", „zaraz oddzwonię" albo ogólniki w stylu „sporo, normalnie" — wiesz że ten agent nie zagląda w wyniki swoich ofert. A agent który nie śledzi statystyk nie wydaje pieniędzy na promocję. Bo jak miałby wiedzieć czy promocja działa jeśli nie patrzy na liczby?
Test 3 — Poproś o screenshot statystyk z ostatnich 30 dni
Mocniejsza wersja poprzedniego testu. Poproś o zrzut ekranu ze statystyk jednej z jego aktualnych ofert z ostatnich 30 dni. Na wykresie widać wszystko: czy były stosowane płatne promocje (wyświetlenia skaczą w górę w dniach kiedy oferta była promowana), czy oferta leży płasko przez cały miesiąc (zero promocji), ile zapytań generuje oferta i czy liczba rośnie czy spada.
Jeśli agent nie chce pokazać albo mówi że „nie ma dostępu" — nie prowadzi żadnego płatnego marketingu. Dane ze statystyk portalu są dostępne dla każdego kto wystawia ogłoszenie.
Test 4 — Zapytaj w jaki sposób wycenia nieruchomości
To pytanie dzieli agentów na dwie kategorie. Pierwsza odpowiedź brzmi mniej więcej tak: „Sprawdzam podobne oferty na portalach i na tej podstawie proponuję cenę." To oznacza że wycenia na podstawie cen ofertowych — czyli cen które sprzedający życzą sobie dostać, a nie cen za które nieruchomości naprawdę się sprzedają. Takie wyceny są zwykle zawyżone o 10–15% i prowadzą do oferty która wisi miesiącami.
Druga odpowiedź: „Wyceniam na podstawie cen transakcyjnych z rejestrów aktów notarialnych — konkretnych transakcji z Twojej okolicy." To jest jedyne wiarygodne źródło. Jeśli agent nie wspomina o aktach notarialnych — nie ma dostępu do rejestrów albo nie wie jak ich używać.
Test 5 — Zapytaj o formę i długość umowy
Dwa pytania w jednym. Po pierwsze: czy to umowa z wyłącznością czy otwarta? Po drugie: na jak długo?
Biuro które proponuje umowę otwartą (kilka agencji jednocześnie) z góry zakłada że nie będzie inwestować w marketing — bo nikt nie wyda pieniędzy na ofertę którą może sprzedać ktoś inny. Efekt: zero promocji, oferta zakopana, Twoje mieszkanie staje się „tą ofertą co wisi od roku w pięciu agencjach".
Biuro które oczekuje 6 miesięcy lub dłużej — z góry zakłada że sprzedaż zajmie długo. Zapytaj się dlaczego. Dobry agent który realnie wycenia i inwestuje w marketing nie potrzebuje 6 miesięcy na zabezpieczenie się. Potrzebuje 1–2 miesięcy — i wie że jeśli w tym czasie nie dowiezie wyniku, klient ma prawo odejść. Tak właśnie pracuję: na wyłączności, ale na umowach miesięcznych które możesz wypowiedzieć w każdej chwili bez kar — opisałem cały swój model współpracy tutaj.
Test 6 — Zapytaj ile aktualnie prowadzi ofert
To pytanie które rzadko ktoś zadaje, a mówi bardzo dużo. Biuro które ma w portfolio 80–100 ofert jednocześnie w rzeczywistości ma około 95 ofert którymi się nie zajmuje i czeka aż sprzedający „zmięknie" z ceną. Przy takiej skali nikt nie jest w stanie śledzić statystyk każdej oferty, reagować na bieżąco i inwestować własny budżet w promocję dziesiątek nieruchomości jednocześnie. To jest model zbierania ofert — nie model ich sprzedawania.
Dobry agent prowadzi tyle ofert ile jest w stanie obsłużyć z pełnym zaangażowaniem. Zapytaj ile to jest — i oceń czy ta liczba brzmi jak ktoś kto ma czas na Twoją ofertę czy ktoś kto po podpisaniu umowy przekaże Cię asystentce.
Bonus — Zapytaj o medianę czasu sprzedaży
Nie o „średni czas" — o medianę. Różnica jest istotna: średnią zawyżają oferty które wiszą latami, mediana pokazuje co dzieje się z typową ofertą w tym portfolio.
Agent który naprawdę śledzi swoje wyniki powinien odpowiedzieć konkretną liczbą w dniach. Jeśli usłyszysz „to zależy od rynku" albo „różnie bywa" — ta osoba nie analizuje własnych wyników.
Podsumowanie — co zrobić z tymi odpowiedziami?
Żaden z tych testów nie jest pułapką. Dobry agent odpowie na każde z tych pytań bez problemu — bo to są rzeczy które robi na co dzień i które może udowodnić konkretnymi danymi.
Jeśli agent się zacina, unika odpowiedzi albo przechodzi od razu do tematu prowizji i podpisania umowy — masz wszystko co potrzebujesz żeby podjąć decyzję. Wybierz kogoś kto odpowie konkretnie. Albo zadzwoń do mnie i zadaj mi te same pytania — chętnie odpowiem.